상가 원상복구 시 이것만은 꼭 체크하세요
상가 원상복구 시 이것만은 꼭 체크하세요
“복구 기준은 단순히 ‘철거’가 아닙니다. 입주 당시 ‘기준 상태’가 핵심입니다.” 상가를 정리할 때 가장 흔한 오해 중 하나는
**“다 뜯고 비우면 된다”**는 생각입니다.
하지만 임대차 계약의 핵심 조항인 ‘원상복구’는
단순한 철거가 아닌, 계약 당시 상태로 돌려놓는 작업입니다. 이 원칙을 잘못 이해하면,
불필요한 비용을 쏟거나 임대인과의 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 이번에는 상가 ‘원상복구’의 핵심 체크포인트를 정리해드립니다.
1. 원상복구는 ‘입주 당시 상태’로의 복귀입니다
많은 점주님들이 철거 = 원상복구라고 생각합니다.
하지만 ‘원상복구’란 법적 의미로 입주 전 상태로 돌려놓는 것을 말합니다.
이때 기준이 되는 것은 다음 중 하나입니다.
✅ 복구 기준의 판단 기준
• 임대차 계약서에 명시된 상태
• 입주 당시 현장 사진
• 임대인의 설명/서면 합의사항
예시)
입주 당시 천장이 노출형 콘크리트였다면,
설치한 천장 마감재는 철거 대상이 됩니다.
반대로 입주 당시부터 설치돼 있던 덕트나 에어컨은 건물 소유물로 철거 대상이 아닙니다.2. 계약서 내 ‘특약사항’ 필수 확인
임대차 계약서에는 일반적으로 ‘원상복구 후 반환’이라는 문구가 들어가 있지만, 구체적인 복구 범위는 **‘특약사항’**에 적혀 있을 수 있습니다.
✔반드시 체크할 특약 예시
• “간판은 철거 후 전기선 정리까지 포함”
• “배관, 덕트는 설치 전 상태로 원복”
• “전기 증설 시 철거 및 정리 책임은 임차인에게 있음” 이처럼 특약사항이 실제 복구 범위를 결정하기 때문에
계약서를 다시 꼼꼼히 살펴야 분쟁을 피할 수 있습니다.
3. 복구 범위는 임대인과 사전 협의하라
복구는 양쪽 모두에게 중요한 사안이기 때문에
철거를 시작하기 전 임대인(또는 관리인)과 복구 범위를 명확히 협의해야 합니다.
가능하다면 현장 점검 후 문서 또는 사진으로 기록해 두는 것이 좋습니다.
✅ 협의 시 질문할 내용
• “이 덕트는 제가 설치한 건데, 철거해야 하나요?”
• “전기 콘센트 증설 부분은 어떻게 정리할까요?”
• “벽면 도색이나 타일은 어느 정도까지 복원해야 하나요?”
협의 후 문자나 이메일로 “오늘 협의한 원상복구 범위는 ○○입니다”와 같이 기록 남기기
4. 임의 철거로 인한 ‘불이익’ 주의
원상복구 개념을 제대로 이해하지 못한 채
무작정 철거를 진행하다 보면 오히려 비용도 증가하고,
복구 상태가 불완전해 보증금 반환이 지연되거나 분쟁으로 번지기도 합니다.예시)
• 원래 있던 벽면 몰딩을 철거해버림 → 임대인이 손해배상 요구 • 소방설비까지 철거함 → 재설치 요구 및 지연
• 건물 고정 집기 파손 → 보수비 청구
※ 철거 전 반드시 “철거 vs 원상복구” 항목을 구분해야 합니다.
5. 입주 시 사진·기록은 미래의 복구 기준이 됩니다
앞으로 새로운 임대 계약을 체결할 때는
입주 당시 상태를 사진으로 촬영하고,
설비 리스트를 간단히 기록해 두는 것이 중요합니다.
이 기록이 훗날 퇴점 시 **복구 범위 분쟁을 막아주는 ‘증거’**가 됩니다.
추천 기록 항목
• 바닥, 벽, 천장 마감재 상태 • 기본 설비(전등, 에어컨, 배관 등) • 입구 간판 및 전면부 구조
6. 마무리 요약:
✅ 계약서 재확인
✅ 특약사항 체크
✅ 임대인과 복구 범위 협의
✅ 철거 vs 원상복구 구분
✅ 입주 시 기록은 다음 복구의 기준
‘원상복구’는 단순 철거가 아닌,
정확한 책임 범위와 증거의 확보가 핵심입니다. 정리의 마지막까지 현명한 판단이 필요합니다.
